してきました。当日、急遽スケジュールの連絡メールを投げたにもかか
わらず、お会いして頂いたのでホント感謝です！
内容は現在交渉中の物件をサブリースに出した場合の見積もりなどを
説明して頂けるということ。
某レポートでもおススメということで紹介されていたので気になって
申し込んでみたのですが、噂に違わず中々好印象のサービス内容でした。
私の方で見積もっている賃貸価格とほぼ同額の評価賃料（実際にサブリース
を付けた場合、店子が支払う賃料）で保証賃料は93%という高保証率。
更に更新の際に下落する評価賃料の下限が決まっているので、これまで
サブリースの問題とされていた更新時の大幅な家賃下落のリスクがほぼ
無くなっています。
10年間契約で更新間隔が3年なので以下が最悪のパターンでの家賃下落率
ということになります。
□最初に設定した評価賃料×0.95×0.95×0.95＝10年後の最安値賃料
最初に設定した評価賃料が6万円であれば10年後の最安値が5.1万円という
計算になるので、下落率は1%/年を切るわけですよね。これはかなり良い
のでは？と思いました。
借地借家法32条の問題はサブリースを受ける場合によく取りざたされますが
当日はこの点を聞くのをすっかり忘れていたので、追加で確認してみようと
思っています。
それはさておき、93%の保証で空室率は考慮しなくても良いし、管理料で
通常は5%程度取られることを考えても2%の追加出費だけで空室率を0%に
出来るというのはおいしいですよねー。
ではリスクはほとんどないのか？というところはこの会社が潰れた時の
リスクが考えられます。その場合、敷金などが返ってこないなどの問題が
発生しそうですが、この辺りは家賃保証というメリットと天秤にかけて
判断する必要がありそうです。
後は借地借家法32条の部分が気になりますよねー。
基本的には家賃下落無しを特約で歌っていても、正当な理由であれば
この特約に関わらず家賃を減額できるという法律なので、5%という下限を
設定することはある程度この法律のリスクを回避しているとも取れそうな
気がします・・・
まだ確認したい点がいくつか残っているのでその辺りも含め、今度確認して
みたいと思います。
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ありがとうございましたー <(_ _)>
